O artigo que transcrevemos a seguir foi escrito e/ou publicado em 2005 pelo ILMO Sr. Dr. José Carlos de Freitas, Promotor de Justiça da Promotoria Pública do Estado de São Paulo. O recebemos de uma pessoa ligada ao Movimento Voto Consciente de Cotia, SP.
Portanto, amigos, são passados seis anos desde o artigo.
E nestes seis anos nada mudou quanto a novos loteamentos clandestinos e quanto a novos condomínios falsos; continuam surgindo e muitos mantidos ainda.
Quanto a ações diretas e desde o local dos fatos, somente nós do MRLL obtivemos mudanças exemplares com nossas ações no nosso Bairro e na Região da Granja Viana. Os outros só ficam nos pedidos para Brasilia, lutam contra cobranças e não passam de uma ou outra ação ou sentença. Estas decisões judiciais, raramente ou nunca resultam em punição aos falsos condomínios e aos envolvidos, com a extinção da coisa e responsabilização de políticos e falsas associações de bairro.
Na Granja Viana, por exemplo, novos falsos condomínios surgiram e tem surgido, até com modus operandi diferente do que era utilizado em 2005.
Agora já lançam a coisa fechada, mas com base na Lei 6766/79 (Lei Federal dos Loteamentos), e todo apoio de políticos que estão governos nas Prefeituras e também em outros orgãos do Estado.
Este novo modus operandi evita ou desvia do incomodo que era e continua sendo, desde então, questionado frente a ocupação e alteração dos legalizados Bairros em falsos condomínios com todas as mazelas que temos descrito e provado aqui no MRLL.
E mais uma vez, provamos que ambos os problemas ainda não foram resolvidos, nem com a participação do Ministério Público, o que mostra, como temos dito, que a origem da coisa é outra.
É política!
MRLL
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LOTEAMENTOS CLANDESTINOS: UMA PROPOSTA DE PREVENÇÃO E REPRESSÃO
José Carlos de Freitas
Promotor de Justiça em São Paulo.
Artigo publicado na Revista Magister de Direito Ambiental e Urbanístico nº 01 - Ago/Set de 2005
SUMÁRIO: 1 Introdução; 2 Parcelamento do Solo; O Loteamento; 3 Loteamento Clandestino; 4 Expedientes Fraudulentos; 4.1 Associações e Cooperativas Habitacionais; 4.2 Falsos Condomínios; 4.3 Sítios ou Chácaras de Recreio; 4.4 Parceria entre Prefeitura e Loteador; 5 Proposta de Prevenção e Repressão; 5.1 Os Registradores; 5.2 A Prefeitura; 5.3 A Autoridade Policial; 5.4 O Ministério Público; 5.5 O Poder Judiciário.
1 Introdução
A população no Brasil é essencialmente urbana. Em 40 anos, de 1940 a 1980, passamos de 41 milhões de habitantes para 119 milhões. Nesse mesmo período a população urbana cresceu de 31,2% para 67,6%. Em 1991, esse percentual chegou a 76%. Estima-se uma taxa de urbanização na casa de 80% no ano 2000.
Esse crescimento urbano veio desacompanhado de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (água, luz, esgoto, etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde pública.
A ocupação desordenada do solo deu ensejo à formação de habitações subnormais, como as favelas, mas, também, a um segmento do mercado informal da habitação que continua crescendo, consumindo as economias dos incautos, degenerando os padrões de desenvolvimento urbano das cidades e, muitas vezes, degradando o meio ambiente natural: os loteamentos clandestinos.
Visamos aqui à formulação de uma proposta simples e prática de repressão e prevenção que envolva os principais agentes com aptidão para refrear o processo de clandestinidade, para que o Poder Público possa atuar na correção dos defeitos da urbanização e no implemento de políticas públicas de urbanificação.
2 Parcelamento do Solo; O Loteamento
O parcelamento do solo é uma das atividades urbanísticas voltadas ao ordenamento territorial e à expansão da urbe. Interessa-nos neste estudo aquele destinado a integrar a gleba na cidade, com características de bairros ou vilas, regido pela Lei nº 6.766/79, para fins urbanos, e não o rural, ainda submetido ao Decreto-Lei nº 58/37.
O parcelamento urbanístico visa à formação de lotes vocacionados à edificação para moradia, lazer, comércio, indústria ou para fins institucionais, dotados de equipamentos urbanos (redes de água, esgoto, sistema de captação e drenagem das águas pluviais, energia domiciliar, iluminação pública, telefonia, etc.) e comunitários (áreas de lazer e recreio, educação e cultura, saúde, etc.).
A Lei nº 6.766/79, além do desmembramento, contempla o loteamento, cuja execução se mostra mais freqüente e de maior impacto, uma vez que a gleba loteada perde sua individualidade objetiva, transformando-se em ruas, logradouros e em lotes. Os lotes passam a ter vida autônoma, são unidades autarquicamente bastante em si mesmas com acesso direto às vias de circulação criadas pelo fracionamento da gleba.
As áreas públicas formadas com o registro do projeto do loteamento (áreas verdes, de lazer, institucionais, praças) passam para o domínio do município, que as recebe como bens de uso comum do povo, com peculiar natureza jurídica, vocação urbanística e proteção legal, sobre o que já escrevemos a respeito.
O loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão. Confere ao solo uma qualificação urbana. Matriz de um novo bairro residencial, o loteamento é um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infra-estrutura e os serviços públicos da urbe.
A sua implantação, assim, transcende os direitos subjetivos dos proprietários dos lotes, podendo-se falar na "existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade. O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos".
Daí a razão para se afirmar que a implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente urbano ou construído, irradiando efeitos sobre a população difusa e coletivamente considerada, pois a inobservância das normas urbanísticas pode gerar problemas que afetam a segurança, a salubridade e o conforto dos citadinos e transeuntes, bem como a funcionalidade e a estética da cidade.
3 Loteamento Clandestino
Pelo menos três etapas distintas são necessárias para a implementação lícita de um loteamento: a administrativa, que se processa perante os órgãos públicos (aprovações e licenças); a civil e registrária, caracterizada pelo ingresso do projeto de loteamento e do contrato-padrão no ofício predial; e a urbanística, consistente na execução das obras de infra-estrutura.
Algumas razões explicam - mas não justificam -, o aparecimento dos parcelamentos implantados à margem da lei: os clandestinos.
A execução de um loteamento demanda custos para a sua implantação. Começando-se pela fase de obtenção de diretrizes urbanísticas junto ao município, passa-se pela elaboração de planta, memorial descritivo e projeto, com o auxílio e a contratação de técnicos, dentre engenheiros, arquitetos, geólogos e topógrafos.
Ao depois, percorrido um caminho burocrático de aprovações pelos órgãos públicos (municipais e, em alguns casos, estaduais, sob o aspecto ambiental e de saneamento básico), promove-se o registro do loteamento, marcado pela prévia apresentação de um rol de documentos que demonstram a regularidade dominial e a idoneidade financeira do proprietário loteador, inclusive perante o fisco.
As vendas dos lotes, precedidas de uma campanha publicitária onerosa (produção de panfletos e faixas, anúncios nos meios de comunicação, etc.), são intermediadas por imobiliárias, gerando custos com a remuneração dos corretores.
Essa empreitada se perfaz com a execução das obras de fragmentação e demarcação física do solo (terraplenagem, cortes e aterros, abertura de ruas, cravação de piquetes, etc.) e de infra-estrutura (implantação do sistema de captação e drenagem de águas pluviais, das redes de água, luz e esgoto, pavimentação das ruas, etc.), transferindo-se parte da gleba ao patrimônio do município, gratuitamente, para a formação das vias de circulação, espaços livres, áreas verdes e de lazer, praças e prédios públicos, etc.
Naturalmente, o empreendedor repassará todos os custos gerados para o preço do lote, ao comprador, destinatário final da atividade de lotear, encarecendo sobremaneira o produto.
Nota-se, destarte, que são poucos os estímulos para quem pretende lotear de maneira rápida, a custos baixos, com altos ganhos financeiros e total aproveitamento da gleba, razão pela qual, não raro, proprietários de terras têm contornado o comando da Lei nº 6.766/79, promovendo os chamados loteamentos clandestinos.
Clandestino não é apenas o loteamento feito às ocultas. Tanto o é aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque inexistente solicitação de aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, por não atender às exigências legais. Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado fisicamente pelo loteador com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, e com a edificação de casas pelos adquirentes.
Mas os parcelamentos também se denominam clandestinos nas hipóteses em que a gleba não tenha sofrido qualquer fragmentação, porque, "algumas vezes, não são executados, embora haja, segundo uma planta ou projeto, ocorrido a venda dos lotes. Assim, tanto são clandestinos os parcelamentos executados como os não-executados".
O parcelamento é uma operação que normalmente se desdobra em diferentes fases, além daquela marcada pela transformação física da área, sendo uma delas a que "se realiza mediante a indicação do loteamento ou desmembramento, com a delimitação dos novos terrenos em plantas ou documentos. A ação se desenvolve frente ao público ou a pessoas determinadas, adquirentes, proponentes ou interessados, com a assinatura de escritura pública ou particular de venda ou promessa de venda, com ofertas, promessas ou comunicações relativas ao parcelamento, feitas através de correspondência, prospectos, volantes, letreiros, anúncios ou propaganda pela imprensa, com ou sem propósito manifesto de vender".
Essa diferenciação tem significativa importância no âmbito penal para a configuração do crime de parcelamento clandestino, previsto nos arts. 50 e seguintes da Lei nº 6.766/79, sendo conduta bastante para caracterizar a prática do delito.
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